近日，中央层面多部门发文定调房地产市场，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。

　　2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展，次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。2022年15-16日在北京举行的中央经济工作会议上，也指出要确保房地产市场平稳发展。

　　这三份文件互相印证、互为补充，核心在于既要稳信心又要防风险。

　　2022年至今房地产市场一再探底，统计局数据显示，2022年11月销售、投资跌幅扩大，年终“翘尾”无望，全年规模也将降至五年前。如今年底最后几周连发利好，预计2023年中央政策将继续发挥托底作用，提振市场信心。

　　2022年15日至16日，中央经济工作会议在北京举行。

　　会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。但要看到，我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。

　　会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。

　　01

　　扩大内需，支持住房改善

　　会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　从房地产方面来看，一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

　　同时要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　这不是中央首次支持住房改善需求，早在2022年7月28日中共中央政治局会议上，部署下半年经济工作时就提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　我们认为，在房住不炒的大框架下扩大内需，支持刚需、改善，遏制投机性需求。一方面，预示着地方因城施策尤有放松空间，预计一线及强二线城市调控政策或将局部放松，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

　　02

　　确保房地产市场平稳发展

　　会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

　　一方面，这是由于房地产业链条长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的关键所在。

　　另一方面，这也表明明年房地产相关工作的重要目标是防风险，其中，保交付是稳定市场信心的关键，更是保障社会民生稳定安全的底线，会议要求明年要扎实做好“三保”工作。

　　03

　　有效防范化解优质头部房企风险

　　会议要求满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　今年前期房地产融资政策松绑的落脚点在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，房企融资环境实际改善有限，11月后逐渐转向保主体，三箭齐发支持优质房企融资，预计2023企业整体融资环境或将实质性改善。

　　04

　　推动房地产行业向新发展模式平稳过渡

　　会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。比去年首提“探索新发展模式”的要求更进一步，2023年要“向新发展模式平稳过渡”，意味着新发展模式已基本确立，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力，另一方面是与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式的告别。

　　包括中央经济工作会议在内，近日中央已三度强调房地产的重要性。

　　2022年12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，第二日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业。

　　《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中，房地产领域主要涉及：

　　1、促进居住消费健康发展

　　明确住房消费是扩大内需的重要抓手，但要区分刚需、改善等合理住房消费与投机性需求，后者不仅不能形成最终消费，还会加速房地产泡沫积累。

　　2、推动城乡区域协调发展

　　新型城镇化仍然是房地产行业最大制度红利，推进以县城为重要载体的城镇化建设，有助于撬动县域购房需求，发展壮大城市群和都市圈，预示着未来房地产市场份额或将进一步向五大城市群以及核心都市圈集中。

　　3、提升居民收入、优化分配格局

　　居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，扩大具备购买力的中等收入群体规模，有助于释放住房消费潜力。

　　国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞部分，主要涉及：

　　房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

　　1、肯定了房地产行业经济支柱地位

　　支柱地位的提法最早可以追溯到2003年年国务院18号文，由此也开启了房地产行业的黄金时代。2021年末国家统计局局长宁吉喆重提了这一说法，和副总理开篇明义、积极定调一样，为的都是向市场释放更多积极信号，维稳预期、修复信心。

　　2、预告了更多供需两端的稳地产政策在路上

　　“已经出台政策，在考虑新的举措”表明目前的稳地产政策还难以真正对冲行业下行风险，未来供需两端稳地产政策尤有发力空间，供给端重在改善行业资产负债情况，需求端政策的落脚点则在于引导市场预期和信心回暖。

　　3、明确了城镇化还有创造住房需求的空间

　　2019年后全国新增城镇人口跌破2000万，2021年更是只有1205万，城镇化率增速20年来首次降至1个百分点以下，城镇化进程已经告别飞速发展阶段，但中速城镇化、能级跃迁人群中依然蕴含着规模可观的购房需求。

　　中央经济工作会议、《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》、刘鹤发表的书面致辞，三份文件互相印证、互为补充，共同指明了2023年甚至更长一段时间内房地产行业的发展方向和施政方向。

　　我们预计2023年中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复。为了提振市场信心，中央层面具有收缩效应的政策暂时不会出台。基于防范化解各类风险的考量，全国层面的重磅刺激政策也较难落地。

　　同时，房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。

　　需要注意的是，《纲要》和中央经济工作会议都重点着墨房地产行业新发展模式，即完善住房市场、住房保障两大体系，构建高端有市场、低端有保障的住房制度。未来完善住房保障体系的激励性政策或将落地。